FAQ - ASSAS Immobilier répond à vos questions

L’évaluation d’un bien immobilier est une étape cruciale dans le processus de la vente d’un logement.

Du prix de vente vont dépendre les délais de réalisation du projet et les marges de négociation des acheteurs.

Le professionnel de l’agence se déplace pour réaliser un état des lieux objectif et subjectif du bien avec ses qualités, ses défauts, prendre en compte des critères concrets (l’état du bien, sa localisation, le plan avec ses possibilités de réaménagement, l’orientation, les parties communes, les commerces, les transports, les écoles,….).

Il doit ensuite réaliser une analyse comparative du marché avec les prix des biens similaires en vente et vendus dans le quartier. Il est primordial de prendre en compte un critère déterminant qui est celui de l’offre et de la demande.

L’estimation pourra le cas échéant être réévaluée au moment de la mise en vente.

L’immobilier est un marché de proximité, les acquéreurs sont attachés à leur quartier et connaissent les prix au m². C’est pourquoi l’appréciation par un professionnel à proximité du bien favorise la justesse du prix.

Le professionnel connait précisément son secteur, la réalité des prix du marché ainsi que ses clients.

Pourquoi choisir une Agence Immobilière ?

Choisir les services d’un professionnel de l’immobilier c’est la garantie d’une transaction efficace, sécurisée, voire confidentielle.

Le métier d’Agent Immobilier est réglementé par la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 qui régit l’activité immobilière en France.

Il convient dans ce cas de remplir les conditions suivantes :

• Être titulaire d’une carte professionnelle à renouveler tous les 3 ans
• Disposer d’une garantie financière
• Suivre des formations

L’agence immobilière assure la liaison et l’interface entre les vendeurs et les acquéreurs de la mise en vente jusqu’à la signature définitive.

Par ses compétences commerciales, juridiques, techniques et déontologiques, mais aussi ses différentes ressources mises à disposition, une agence immobilière est incontournable pour une vente sereine et réalisée dans des délais contrôlés.

Vendre son bien par l’intermédiaire d’une agence immobilière c’est un réel partenariat tripartite, le professionnel, le vendeur et l’acquéreur.

Comment choisir une Agence Immobilière ?

L’immobilier est avant tout un métier de proximité. Choisir une agence proche du bien à vendre est la garantie de la bonne connaissance du marché local par le professionnel.

Spécialiste du secteur, l’agent immobilier aura l’expertise pour vous réaliser une estimation réelle et au juste prix, avec une analyse détaillée et une comparaison approfondie des prix.

Vérifier certains points :

Le bouche à oreille, la recommandation et les avis clients sont des moyens d’obtenir des informations sur la qualité de service de l’agence. La plupart des agences immobilières communiquent sur leurs avis via les réseaux sociaux, ou les sites spécialisés (MeilleursAgents.com ou encore les avis Google et Opinion System (organisme certifié pour les agents immobiliers). N’hésitez pas à les consulter !

La visibilité de l’agence et la mise en valeur des biens en vitrine, sont importants pour que votre bien soit consultable 7/7j et 24/24h. Prenez rendez-vous avec l’agence pour vous rendre compte sur place.

Les moyens de communication et le portefeuille clients en base de données pour capter des acquéreurs.

Confier son bien à vendre à une agence peut aussi être un choix fait selon un « feeling » avec l’agent, la confiance qu’il vous inspire et le dynamisme qu’il vous communique.

C’est un métier de compétences et de psychologie au service du vendeur et de l’acquéreur.

Honoraires d’Agence Inclus (HAI) ou Frais d’Agence Inclus (FAI) ou commission d’agence, c’est le même point de départ.

Il convient surtout de veiller à la définition de « à la charge du vendeur » ou « à la charge de l’acquéreur » lors de l’achat d’un bien immobilier.

Si les frais de notaires sont invariablement supportés par l’acquéreur, les frais d’agence ou honoraires d’agence, peuvent être payés par le vendeur, ou par l’acquéreur.

Cette mention est obligatoirement stipulée dans la rédaction du mandat de vente et n’est pas sans conséquences pour les différentes parties.

Quelle incidence coté acheteur et coté vendeur ?

Si les frais d’agence sont inclus dans le prix de vente à la charge du vendeur, le prix du bien est alors présenté Honoraires d’Agence Inclus (HAI) ou (FAI). 

Lorsque les frais, sont à la charge de l’acquéreur, il est obligatoire d’afficher le détail des prix, en TTC.

Indiquer de façon distincte et visible le montant des honoraires inclus (ou « commission d’agence »), et le montant honoraires exclus sur toutes les annonces publiées.

Les frais d’agence sont calculés selon un pourcentage compris entre 3% et 10% du prix du bien.

Ce pourcentage est généralement dégressif, c’est pourquoi plus le prix du bien est élevé, moins le taux appliqué aux frais d’agence sera important.  

C’est finalement toujours l’acquéreur qui paie la commission d’agence.

Aussi, il est préconisé, pour les acquéreurs et les vendeurs en indivision (succession) que ces frais soient à la charge de l’acquéreur.

Le paiement des « frais de notaire » ou « droits de mutation » sont moins élevés lorsque l’acquéreur règle la commission d’agence !

Si l’acquéreur supporte le paiement de la commission d’agence cela fait varier le montant des TAXES à payer chez le notaire :

• Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, alors les droits de mutation seront plus élevés car calculés sur la base DU PRIX DE VENTE GLOBAL.
• Si les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, les droits de mutation seront réduits car calculés sur la base DU PRIX NET VENDEUR donc la valeur réelle du bien.

Les frais d’acquisition ou droits de mutation, improprement appelés frais de notaire, s’élèvent autour de 7% du prix du bien dans l’immobilier ancien.

C’est pourquoi il est plus économique pour l’acheteur que la commission d’agence soit à sa charge, pour qu’il ne paye pas de « droits de mutation ou droits d’acquisition » sur la commission de l’agence !!

Soyez donc vigilants sur l’affichage des honoraires d’agence ! Cela peut parfois s’avérer être un montant significatif.

« Frais de notaire », « droits d’enregistrement », « frais d’acquisition », « droits de mutation » à quoi cela correspond ?

Ce sont des frais qui s’ajoutent au prix de vente (net vendeur) du bien, et qui correspondent aux taxes et rémunérations perçues par le notaire au moment d’un acte de vente définitif.

Ils comprennent principalement des impôts dus à l’État et aux collectivités locales (soit 85 % des frais d’acquisition).

Les droits de mutation ou droits d’enregistrement, fixés par l ‘État sont à distinguer de la rémunération du notaire (tarifs réglementés). Les émoluments perçus par le notaire pour une vente d’immeuble de plus de 60 000 euros sont fixés au taux de 0,799 % HT.

Pour une simulation des frais de notaires à Paris, rendez-vous sur le site de la Chambre des Notaires de Paris :

https://paris.notaires.fr/fr/outils-et-services/calcul-de-frais-d-achat

Tous les frais de notaire (incluant les émoluments, les taxes et impôts) seront à verser le jour de la vente définitive.

Il en est de même pour les honoraires de l’agence immobilière.

Les règlements se feront uniquement par virement au travers de la comptabilité de l’étude notariale chargée de la rédaction de l’acte authentique définitif.

Ces termes, qui signifient la même chose, suscitent de nombreuses interrogations lors de la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente.

L’indemnité d’immobilisation est une somme que doit l’acquéreur appelé « le bénéficiaire » d’une promesse de vente, au vendeur, appelé « le promettant » dans la promesse. Elle est comptabilisée comme un acompte si l’acquéreur qui signe la promesse achète le bien. Le séquestre ou dépôt de garantie est bloqué chez le notaire dans le cas d’une vente immobilière. Il se chargera de conserver ladite somme sur un compte spécifique à la Caisse des Dépôts et Consignations.

Cette somme vise à rassurer le vendeur sur l’engagement de l’acquéreur. Elle est bloquée jusqu’à la signature de l’acte authentique définitif et sera alors déduite du prix de vente.

Quel est le montant à verser ?

À la signature de la promesse, il est d’usage de verser 5% de la valeur du bien en indemnité d’immobilisation. Cependant, il sera ajouté 5% supplémentaires si l’acquéreur n’achète pas le bien immobilier sans un motif juste et impérieux alors que toutes les conditions suspensives ont été levées (l’obtention d’un prêt immobilier par exemple).

Le vendeur conservera alors l’indemnité au titre de compensation.

En revanche, elle sera restituée à l’acquéreur si au moins l’une des clauses suspensives formalisées dans la promesse n’a pu être réalisée.

Peut-on récupérer l’indemnité d’immobilisation ?

Le bénéficiaire pourra, dans le délai légal de rétractation de 10 jours, récupérer intégralement la somme versée à la promesse, sans justifier sa décision.

En cas de non-respect des termes et conditions de la promesse de vente et des clauses suspensives, pour obtenir le paiement de l’indemnité versée, il conviendra de saisir le Tribunal compétent par l’intermédiaire d’un avocat et adresser une lettre de mise en demeure en courrier recommandé avec accusé de réception et copie au notaire.

Le notaire ne pourra procéder à la restitution de la somme que si les deux parties sont d’accord.

Lors d’un achat immobilier, la promesse de vente et le compromis de vente sont deux contrats qui ont des conséquences différentes pour l’acquéreur et le vendeur.

La promesse de vente ou « promesse unilatérale de vente » :

Ce contrat n’engage que le vendeur « le promettant », il permet de réserver le bien au profit de l’acquéreur « le bénéficiaire » à un prix fixé dont la durée est limitée par date butoir.

La promesse de vente est formalisée et constatée par un acte sous signature privée, mais il est fortement recommandé d’avoir recours à un notaire, voire deux si le vendeur et l’acquéreur font appel chacun à leur notaire.

C’est un accord qui implique des engagements de part et d’autre et précise avec minutie les conditions de la vente.

Pendant toute la période de la validité de la promesse, le vendeur s’interdit de vendre à un autre acquéreur et il lui est impossible de renoncer à la vente.

L’acquéreur verse en séquestre une indemnité d’immobilisation entre 5 et 10 % et bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature de la promesse. Si l’une des clauses suspensives n’est pas levée (exemple, la non-obtention d’un prêt) la somme versée lui est alors restituée.

C’est l’avantage incontestable de la promesse de vente ! 

De son côté, le vendeur retrouve sa liberté si la signature n’a pas lieu du fait de l’acheteur une fois la date butoir de signature échue.

À l’issue de la période de la promesse de vente, la vente définitive sera réalisée par un acte authentique à l’occasion d’un nouveau rendez-vous à l’étude du notaire.

Il s’agit d’un véritable document juridique, gage de sécurité pour le vendeur comme l’acquéreur.

Le compromis de vente ou « promesse synallagmatique de vente » :

Dans ce contrat, le vendeur et l’acquéreur sont engagés pour mener la vente à son terme.

Le prix est déterminé. Aucune des parties ne peut se rétracter (hormis les 10 jours de rétractation ou l’absence de réalisation d’une condition suspensive), le compromis de vente vaut vente.

Le compromis de vente ne nécessite pas le versement d’une indemnité. Cependant il est de plus en plus d’usage que l’acquéreur verse autour de 5% du montant de la valeur du bien.

La proposition d’achat formalisée par écrit par l’acquéreur oblige le vendeur à donner suite si celui-ci l’accepte et la contresigne au prix demandé.

Si l’acheteur ne signe pas l’acte à échéance de la date butoir, le vendeur devra, pour retrouver sa liberté et revendre son bien, soit obtenir l’autorisation de l’acheteur soit demander la résolution judiciaire (attendre donc une décision du juge…).

Qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, dans les deux cas ce sont des « avant-contrats » qui formalisent un engagement du vendeur et de l’acquéreur et contiennent des mentions légales obligatoires.

Le jour de la signature de la promesse de vente devant notaire, une date est fixée avec le vendeur et l’acheteur pour la signature définitive.

Si l’acheteur mentionne la clause suspensive d’obtention de prêt il est prévu un délai de 60 jours pour la réception de l’offre ferme émanant d’un organisme financier. La signature de l’acte authentique se réalise alors habituellement dans le mois qui suit.

Une date butoir pour fournir l’offre de prêt est stipulée dans la promesse. Il arrive que les banques prennent du retard, auquel cas un avenant peut être formalisé pour proroger la promesse de vente.

Les délais peuvent être raccourcis si le vendeur fournit tous les documents et justificatifs obligatoires en amont de la vente (voir question « documents à fournir »).

Le notaire pourra, sans délai, rédiger la promesse dès la présentation d’une offre d’achat acceptée.

Le délai de validité d’une promesse à Paris est d’environ 3 mois à compter du jour de la signature de la promesse.

À quoi servent tous les documents demandés au moment de la vente ?

La mise en vente est une étape majeure pour le vendeur. Il doit fournir tous les documents obligatoires qui serviront à la rédaction de la promesse et seront annexés à la promesse de vente.

L’acquéreur, avant de formuler une offre d’achat, pourra prendre connaissance de toutes les informations concernant le bien – les diagnostics techniques dont le Diagnostic de performance énergétique (voir question sur le DPE), le montant et le détail des charges générales annuelles ainsi que la copropriété avec les trois derniers procès d’assemblée générales, le règlement de copropriété, etc.

Lorsque le vendeur réunit tous les documents pour la mise en vente, l’acquéreur se trouve en capacité de formuler une offre en pleine connaissance du dossier et ainsi sécuriser la transaction. Cela permettra également de signer la promesse de vente dans les meilleurs délais.

Le professionnel de l’agence immobilière sera chargé de constituer « le dossier d’usage » comportant tous les documents nécessaires à une signature de promesse de vente. Il transmettra l’ensemble au notaire le jour où une offre d’achat du bien sera acceptée par le vendeur et l’acquéreur.

Une fois la promesse signée, les différentes parties sécurisent la première étape de la vente.

Les autres étapes seront liées à la levée des clauses suspensives.

Liste des documents à fournir au moment de la mise en vente :

Concernant l’appartement :

• Les diagnostics techniques,
• Le certificat Loi Carrez,
• Un plan (pas obligatoire mais recommandé),
• Les 3 derniers procès d’Assemblée Générale
• Le dernier relevé d’appels de charges
• La dernière taxe foncière
• Le règlement de copropriété

Concernant les vendeurs personne physique

• Pièce d’identité du ou des vendeurs
• Le titre ou attestation de propriété
• Questionnaire vendeur et origine des fonds

Pour une société

• Statuts
• K-bis
• Bénéficiaires effectifs + pièces d’identité

Une nouvelle version du Diagnostic de Performance Énergétique est entrée en vigueur en juillet 2021.

Sa méthode de calcul a été revue pour être plus fiable, plus lisible et unifiée pour tous les biens proposés à la vente et à la location.

Elle s’appuie sur :

• le type de construction, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres, le système de chauffage, l’éclairage, la ventilation, l’épaisseur des murs extérieurs, et pour certains logements, les murs pignons, les sous-sols, la toiture, etc.

Le DPE est opposable. Il joue dorénavant un rôle majeur dans les transactions.

C’est pourquoi depuis le 1^er janvier 2022, les annonces immobilières doivent impérativement faire mention de l’indice DPE et de l’indice GES (gaz à effet de serre).

Il est plus que jamais recommandé lors de la rénovation d’un bien immobilier d’anticiper et de procéder aux différents travaux proposés par les professionnels pour améliorer la classe énergétique des logements classés « passoires thermiques ».

Le propriétaire engage sa responsabilité en ne présentant pas ce diagnostic au moment de la vente ou de la location.

Échéances d’interdiction de location des logements énergivores :

• À partir du 1^er janvier 2023, il sera interdit de louer les logements consommant plus de 450 kWh/m².an, ce qui correspond à une partie des logements notés G.
• À compter du 1^er janvier 2025, l’interdiction de louer s’étendra à tous les logements classés G.
• À compter du 1^er janvier 2028, l’interdiction concernera tous les logements classés F.
• À compter du 1^er janvier 2034, à ceux classés E.

Il est donc recommandé de contacter un diagnostiqueur avant toute mise en vente.

Il proposera de réaliser l’ensemble des diagnostics obligatoires que vous trouverez ci-dessous :

Oui, la transformation digitale permet de réaliser une vente à distance mais ce n’est pas toujours aussi simple dans les faits.

Comment signer un mandat de vente à distance d’un bien immobilier ?

Lorsque les vendeurs ne sont pas sur place ou lorsqu’il s’agit d’une indivision, il faut respecter des règles strictes pour le process de signature du mandat et fournir tous les documents obligatoires (état civil et pièce d’identité, titre de propriété ou attestation de notoriété,…).

Les obligations d’une mise en vente à distance sont les suivantes :

– signer des mandats originaux

– faire autant d’exemplaires que de personnes devant signer

Mettre en place une procuration, comment faire ?

Un vendeur peut donner un pouvoir à une personne de son choix, personne de confiance qui pourra signer le mandat et/ou la promesse et être son « mandataire » chez le notaire. La procuration devra être effectuée sous seing privé ou par acte authentique.

Il est fortement recommandé de faire rédiger une procuration par un notaire, voire un avocat afin qu’elle ne soit pas opposable. Le notaire ou l’avocat veilleront à recenser toutes les pièces obligatoires lors de la signature de la promesse.

Une procuration est un acte dont le formalisme et le respect des règles assurent la validité de la transaction.

Le notaire peut aussi représenter son client dans les mêmes conditions si celui-ci n’est pas en mesure de se déplacer pour signer.

Pour les couples mariés, la présence des deux est obligatoire. L’un des deux peut également donner procuration à son conjoint.

Signer un acte à distance, c’est possible ?

Depuis un décret du 4 avril 2020, la signature à distance est légale et juridiquement valide.

Elle est devenue monnaie courante et tous les notaires sont équipés des outils informatiques et d’une visioconférence sécurisée pour permettre des réaliser des actes sans que toutes les parties soient physiquement présentes dans la même pièce.

Le consentement des parties peut être réalisé alors que le vendeur est présent chez son notaire et l’acquéreur présent chez le sien. La visioconférence dotée d’une connexion spéciale sécurisée permet à chaque notaire de rester dans son étude et de faire la lecture de l’acte visible sur chaque écran à distance.

On procède à la signature à l’aide d’une tablette et d’un stylet, la validation est alors prise en compte sur toutes les pages et documents annexés à l’acte.

La signature électronique des contrats est incontestablement un gain de temps. C’est aussi une mesure écologique dans la mesure où elle réduit l’empreinte carbone liée aux déplacements et une source d’économie non négligeable en évitant une consommation excessive de papier.